Инфраструктурный сбор при реализации градостроительных проектов – международный опыт и перспективы введения в России

21 сентября специалисты ФГРР приняли участие в организованном Фондом «Институт экономики города» дискуссионном клубе «Инфраструктурный сбор при реализации градостроительных проектов – международный опыт и перспективы введения в России».

На встрече были представлены результаты анализа международной и российской практик установления обязательств застройщиков по участию в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов, а также предложения по проведению эксперимента по введению инфраструктурного сбора в целях развития социальной инфраструктуры.

В мероприятии приняли участие представители городов и регионов, федеральных органов исполнительной власти, институтов развития, эксперты. Модератором дискуссии выступила президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.  

Научный сотрудник Высшей школы урбанистики имени А.А. Высковоского Андрей Головин поделился мнением:

В рамках дискуссионного клуба, организованного Фондом «Институт экономики города» были представлены результаты анализа международной и российской практики установления обязательств застройщиков по участию в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов, а также предложения по проведению эксперимента по введению инфраструктурного сбора в целях развития социальной инфраструктуры. 

На наш взгляд, обзорный анализ, описывающий устанавливаемые размеры инфраструктурного сбора и определение основной цели его сбора, как финансирование «недостающей» городской инфраструктуры в условиях недостаточности бюджетов территорий сильно упрощает природу инфраструктурного сбора, что может привести к негативным последствиям его внедрения в российских условиях.

Сборы, связанные с застройкой в различных странах стали вводиться не только по причине нехватки ресурсов для строительства инфраструктуры, а как инструмент:

1. восстановления справедливости по отношению к налогоплательщикам и/или застройщикам, за счет которых была построена опережающая инфраструктура, к которой, спустя какое-то время, подключаются новые потребители;
2. корректировки нежелательной или неэффективной конъюнктуры рынка (рыночного провала) в результате осуществления застройки, которая привносит отрицательные внешние эффекты: транспортные задержки, перегруженность инфраструктуры, ухудшение экологических условий и другие;
3. контроля разрастания (сдерживания) застройки;
4. получения обществом части дохода от возросшей стоимости земли, в формировании которой землевладельцы не участвовали, например, из-за публичных инвестиций в инфраструктуру, улучшающих качество и доступность городских мест; или из-за роста благосостояния, ведущего к дополнительным расходам на жилье и другие товары, что, в свою очередь приводит к повышению стоимости земли и недвижимости; или в результате решений публичной власти в сфере планирования и регулирования землепользования и застройки, которые увеличивают возможности использования и преобразования недвижимости, что существенной повышает ее стоимость. 

Особый интерес при изучении практики применения инструментов «платы за воздействие» или «инфраструктурных сборов», на наш взгляд, представляет история поиска консенсуса и сближения позиций государства, сообщества, землевладельцев и застройщиков в оценке правомерности и результатов применения этих инструментов с точки зрения общего благосостояния и распределения затрат и выгод внутри общества. 

Наше предложение заключается в том, что необходимо продолжить изучение становления процедур установления сборов за развитие, формирования их принципов и целей, оценки результатов их внедрения, в том числе провальных решений. Это позволит исключить внедрение в российскую практику превратной, несправедливой, встречающей отторжение политики, построенной на ложных интерпретациях сути обсуждаемых инструментов. 

Так, например, сейчас происходит ошибочное копирование российскими городами практики взимания сборов за повышение, утвержденной документами регулирования, интенсивности застройки и/или изменение разрешённых видов использования (например, Пермь (превышение установленных параметров застройки), Москва (изменение фактического использования). По сути, такой подход сводит на нет необходимость планирования. В действительности же плата за «зонирование» применяется, как способ фиксирования стоимости земли. Публичной властью устанавливаются новые регламенты использования земли, повышающие возможности их застройки и, одновременно, объявляется стоимость пользования новым строительным объемом прав.     

Прежде чем обсуждать подходы к оценке размера инфраструктурных сборов в российских городах важно определиться: не является ли этот сбор способом уклонения муниципалитетов, государства от своей общественной ответственности за финансирование инфраструктуры, стимулирующей рост; на сколько рациональные и связаны ли решения муниципалитетов и регионов в территориальном планировании и в градостроительном зонировании с ростом. Дело в том, что, как мы уже отмечали в наших исследованиях практики территориального планирования российских городов, развитие застройки в большинстве случаев не связано или не сбалансировано с ростом численности населения и носит характер «разрастания», при котором происходит наращивание избыточной инфраструктуры. В этой связи возникает вопрос: «Справедливо ли то, что публичная власть своими действиями создает условия для формирования избыточной инфраструктуры, которая увеличивает издержки сообщества, и при этом изыскивает способы оплаты ее за счет сообщества?» Полагаем, что критическая оценка сложившейся практики городского планирования позволит решить «проблему отставания развития социальной инфраструктуры от возрастающих объемов жилищного строительства», которая «достаточно остро стоит на повестке дня российских городов» не инфраструктурными сборами, а другими методами, например – прекратить строить в полях.

В заключении, хотим с благодарностью отметить, что насущная тема организованной дискуссии, позволяет определить направления дополнительных исследований и обсуждений, результаты которых помогут найти решения в области становления планирования и регулирования развития российских городов.