Новейшие изменения земельного и градостроительного законодательства

24 февраля 2026 года в онлайн-формате состоялся круглый стол «Новейшие изменения земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Организаторами обсуждения выступили факультет городского и регионального развития НИУ ВШЭ, факультет права НИУ ВШЭ и Уральский государственный юридический университет имени В.Ф. Яковлева (УрГЮУ).

К круглому столу подключились более 1 000 слушателей из разных регионов, от Калининградской области до Алтайского края — практикующие юристы, представители проектных организаций и девелоперских компаний, а также органов публичной власти. Столь высокий интерес профессионального сообщества обусловлен как актуальностью заявленной проблематики, так и значительным объемом законодательных изменений.

В центре внимания участников круглого стола оказались новеллы земельного законодательства, введенные Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ (вступают в силу с 1 марта 2026 года), изменения, внесенные Федеральным законом от 30.01.2026 № 12-ФЗ в статьи 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ, а также обобщение практики применения Федерального закона от 26.12.2024 № 486-ФЗ.

Модератор круглого стола Леонид Бандорин, к.ю.н., доцент департамента публичного права факультета права НИУ ВШЭ, открыл мероприятие приветственным словом, подчеркнув традиционность подобных встреч и их значение для выработки согласованных профессиональных позиций в условиях динамичных изменений законодательства. Он обратил внимание слушателей на то, что круглый стол приурочен к сетевой программе дополнительного профессионального образования «Правовое регулирование стратегического пространственного и территориального планирования», в рамках которой соответствующие изменения системно учитываются и прорабатываются в учебных модулях.

Спикерами круглого стола выступили признанные специалисты в области земельных и градостроительных отношений: Андрей Винницкий, д.ю.н., профессор, проректор по стратегическому развитию и научной работе, заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ; Илья Харинов, к.ю.н., доцент кафедры земельного, градостроительного и экологического права УрГЮУ; Татьяна Гудзь, к.э.н., приглашённый преподаватель Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского НИУ ВШЭ; Алексей Башарин, преподаватель НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге.

Выступления были посвящены следующим тематическим блокам:

регулирование видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ);
развитие и практика применения института комплексного развития территории (КРТ);
перераспределение земельных участков и подходы к определению предельных размеров земельных участков;
повышение роли документации по планировке территории (ДПТ) в системе градостроительных документов.

Андрей Винницкий проанализировал вступающие в силу изменения в Земельный кодекс РФ, связанные с реформой института ВРИ: систематизацию регулирования ВРИ, введение новой терминологии, закрепление общих положений об установлении и изменении ВРИ, а также расширение случаев, когда вид разрешённого использования определяется документацией по планировке территории.

В фокусе обсуждения — механизмы выбора и изменения ВРИ, переходные положения реформы, институт «несоответствующего использования» и риски правоприменения в переходный период. Были обозначены возможные системные последствия реформы для органов публичной власти и правообладателей земельных участков.

Илья Харинов обозначил ключевые тенденции правоприменительной практики в КРТ в условиях новой регуляторики. Рассмотрены изменения, внесённые Федеральным законом № 486-ФЗ, практика определения границ территорий КРТ, вопросы обоснованности принятия решений о КРТ, а также судебные позиции при изъятии недвижимости для КРТ.

Отдельное внимание было посвящено отказам в выдаче разрешений на строительство при нарушении очередности реализации проектов планировки территории, усилению требований к обоснованию решений органов власти и формированию повышенного стандарта доказывания при затрагивании прав правообладателей, в том числе в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Татьяна Гудзь спроецировала новеллы о перераспределении земельных участков на проблематику градостроительного зонирования. Ключевой тезис выступления — принимаемые изменения в Земельный кодекс РФ формируют для муниципального нормотворчества новые задачи, но действующие в муниципальных образованиях правила землепользования и застройки (ПЗЗ) часто не успевают за федеральной повесткой и отвечают на неё лишь формально. При регулировании предельных размеров земельных участков сама по себе их площадь не формирует морфологию участка и городской среды (уличный фронт, глубина застройки, предотвращение неблагоприятной конфигурации). В то время как именно в ПЗЗ характеристики конфигурации могут быть переведены в регулятивные понятия градостроительного зонирования — через установление типологии земельных участков, параметров конфигурации и иных инструментов пространственного регулирования.

Также был затронут вопрос перераспределения муниципальных полномочий. В условиях реформы местного самоуправления (новый Федеральный закон от 20.03.2025 № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» важно опираться на диагностику состояния регулирования и избегать разрыва полномочий в выборе уровня и модели закрепления муниципальных полномочий в градостроительной сфере.

Алексей Башарин в своем выступлении подчеркнул, что документация по планировке территории (ДПТ) становится ключевым инструментом согласования интересов публичной власти и застройщиков. Согласно законодательным новеллам именно через нее будут фиксироваться объёмы возводимой социальной инфраструктуры, этапность развития и параметры застройки. В 2025 году были расширены случаи подготовки ДПТ без опоры на документы территориального планирования, закреплено новое основание для отказа в выдаче разрешения на строительство (несоблюдение очередности, установленной в проекте планировки территории). Таким образом, ДПТ начинает превалировать над ПЗЗ и генеральными планами.

Спикер привел примеры «стимулирующих» инструментов вовлечения застройщиков в разработку ДПТ: связывание возможности жилищного строительства с наличием ДПТ (пример Казани), дифференциация параметров застройки через установление коэффициента использования территории (КИТ) в зависимости от подготовки ДПТ (пример Санкт-Петербурга) и др.

В завершение мероприятия соруководители сетевой программы дополнительного профессионального образования «Правовое регулирование стратегического пространственного и территориального планирования» Леонид Бандорин, Андрей Винницкий и Татьяна Гудзь акцентировали внимание на научных и прикладных разработках команды преподавателей программы, включая научные исследования, защищенные кандидатские диссертации и актуальные публикации.

Андрей Винницкий отметил, что современная юридическая наука в сфере земельного и градостроительного права приобретает выраженную практическую направленность: результаты научных исследований востребованы регуляторами. В логике такого подхода программа сочетает анализ региональной и муниципальной практики — от стратегического и территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории до реализации механизма КРТ — с глубокой теоретической проработкой проблематики.

Круглый стол стал площадкой для профессионального диалога и обсуждения ключевых направлений трансформации правового регулирования в земельной и градостроительной сферах.