Приватизация жилья: онлайн-семинар Лаборатории социальных исследований города
Стажер-исследователь Виктория Аксёнова рассказала о приватизации после распада СССР, ее предпосылках и современном состоянии вопроса.
Советская жилищная политика в отношении частной собственности
Жилищную политику в СССР можно условно разделить на два этапа.
-
Стремление к коммунальности
Первый этап представлял собой перераспределение общественных благ среди разных групп населения, переосмысление границ частной жизни и создание новых практик жизни в коллективе. Его истоком может считаться постановление Петроградского совета от 1 марта 1918 года “О вселении рабочих и их семей в квартиры буржуазии”. Документ определил новые жилищные нормы, но еще закреплял за представителями буржуазии право иметь по одной комнате на взрослого человека и общую для всех детей.
Однако уже 20 августа 1918 года был издан декрет “Об отмене прав частной собственности на недвижимое имущество”. Началась муниципализация жилья: дома и строения передавались городскому хозяйству и советам рабочих депутатов.
К лету 1922 года были снова разрешены сделки с недвижимостью, часть “городских” строений была возвращена владельцам. Жилплощадь могла быть арендована и даже приобретена: около 5% жилых помещений в середине 1920-х находилась в частной собственности. Остальные 20% оставались коммунальными, а 75% находились во владении жилищно-арендных кооперативов (ЖАКтов). Последние появились в 1924 году после принятия постановления “О жилищной кооперации”.
После устранения ЖАКтов в 1937 году произошло возвращение к более консервативной политике в отношении частной собственности. Любые действия с муниципализированным жильем запрещены как незаконные, а процесс уплотнения и “квартирного передела” продолжился с новыми силами, создавая тот самый известный всем образ коммунальной квартиры.
-
Стремление к кооперации
Второй период начался с обострением “жилищного вопроса” вследствие увеличения числа городского населения в послевоенное время. Это привело к созданию в 1958 году жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Участники кооперативов получали от государства ссуду в 70% на срок до 20 лет и зачастую самостоятельно участвовали в строительстве нового жилья. Главным недостатком ЖСК было исключение участников кооперативного строительства из очереди на получение бесплатного жилья от государства, поэтому общая доля недвижимости построенной таким образом составляла около 7–8%.
Приватизация в постсоветской России
Существуют разные подходы к определению истоков приватизации в постсоветской России. По мнению советского экономиста Виталия Найшуля, приватизация в стране произошла еще на рубеже 60–70-х годов в связи со снижением идеологического давления и появлением у населения нового представления о “границах” дома: люди ощутили себя хозяевами своего пространства, а не временными жильцами, перестали бояться “посягательства” на их жилище.
Официальным началом приватизации принято считать постановление “О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда” от 2 декабря 1988 года. В соответствии с ним граждане могли выкупить занимаемые ими квартиры или жилплощади в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Однако общее количество приватизированного таким образом жилья до 1990 года составляло лишь 0,09% от всего жилого фонда страны.
Массовая приватизация была официально разрешена 4 июля 1991 года с принятием закона “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Согласно его положениям каждый гражданин мог разово и добровольно приватизировать жилье, кроме аварийных построек, общежитий и прочих служебных помещений. Стоимость приватизации рассчитывалась исходя из площади жилья, переходящей в частную собственность. Для консультации на протяжении всего процесса приватизации начали возникать специализированные конторы.
В 1992 году был принят новый закон, закрепляющий бесплатную приватизацию. Предполагалось, что он будет действовать до 1 января 2007 года и принятия нового жилищного кодекса, однако срок действия закона неоднократно увеличивался. К 2000 году в частную собственность перешло около 47% жилья, к 2010 – 75%, к 2015 – 79%.
В современных условиях интересным вопросом является мотивация россиян: почему люди приватизируют или не приватизируют жилье? Общие ограничения для приватизации практически не изменились с начала 1990-х годов: собственником можно стать только один раз и с согласия других претендентов на жилплощадь (а также в случае, если она не является служебной или аварийной). Сегодня среди основных факторов, останавливающих около 20% россиян от приватизации, – проблемы внутри семьи и желание избежать конфликта с родственниками, повышение коммунальных платежей и общая стоимость процедуры. В то же время преимущества приватизированного жилья проявляются в основном при его продаже, сдаче в аренду и других способах распоряжения жильем. Таким образом, можно предположить, что часть населения, избегающая подобных поворотов в своей жилищной карьере, еще долгое время будет довольствоваться договором социального найма и муниципализированным жильем.